À la croisée de la généalogie et du foncier : retrouver les propriétaires oubliés

Lorsqu’un terrain ou un immeuble semble abandonné, la première étape consiste à déterminer s’il est réellement dépourvu de maître.

Pour cela, nos généalogistes se penchent sur les archives foncières, les fichiers cadastraux, les plans d’urbanisme et les documents hypothécaires.

Grâce à une expertise pointue et un accès privilégié aux sources officielles, nous reconstituons l’historique de la propriété et vérifions s’il subsiste des héritiers ou ayant-droits susceptibles de faire valoir leurs droits.

Ce travail de fond permet aux collectivités de clarifier une situation juridique avant tout projet de réhabilitation ou de rachat, en obtenant une information fiable sur l’existence ou non de propriétaires.

La notion de bien sans maître est précisément encadrée par le droit français. L’article L1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques établit trois critères pour considérer un bien comme tel :

• Il fait partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans sans qu’aucun héritier ne se soit manifesté ;
• Il n’a pas de propriétaire connu et la taxe foncière n’a pas été acquittée depuis plus de trois ans (ou l’a été par un tiers) ;
• Il s’agit d’un immeuble non imposable au titre des propriétés bâties et dont la taxe foncière non bâtie reste impayée depuis plus de trois ans.

Si ces conditions sont réunies, l’article 713 du Code civil permet à la commune sur le territoire de laquelle se situe le bien de l’intégrer à son domaine communal.

Toutefois, en pratique, la prudence impose une enquête préalable minutieuse, recommandée par la circulaire interministérielle du 8 mars 2006.

L’objectif : s’assurer que le bien n’est pas réclamé ou transmissible à des héritiers oubliés.

L’ÉTUDE ADN joue un rôle décisif dans cette phase d’investigation. Grâce à leur connaissance des archives notariales, hypothécaires et cadastrales, nos généalogistes localisent les derniers titres de propriété, analysent la transmission patrimoniale, et explorent la piste d’éventuels héritiers, en France comme à l’international.

Cette démarche peut également servir à engager un processus d’acquisition amiable, lorsque des ayants droit sont retrouvés et disposés à céder leur bien. Dans le cas contraire, elle permet de sécuriser l’acquisition légale du bien par la commune.

Lorsque l’enquête conclut à l’absence de propriétaire identifiable ou à une succession restée ouverte depuis plus de trente ans, la commune peut enclencher la procédure d’appropriation. Cette dernière s’articule en trois temps :

• Un arrêté municipal attestant des conditions légales de vacances du bien ;
• Une délibération du conseil municipal, qui doit intervenir dans les six mois suivant cet arrêté ;
• Un second arrêté officialisant l’entrée du bien dans le patrimoine communal.

Une fois cette procédure achevée, le bien est intégré au domaine privé de la commune. Pour assurer la transparence et la traçabilité de l’acquisition, les actes correspondants sont transmis au service de la publicité foncière.